深圳市场化城市更新中的行政征收问题研究*
作者：钟?澄 2020-05-14 11:19 新传播 【字号：大 中 小】
深圳的市场化城市更新制度赋予相关权益人对更新目标和利益分配的自主谈判权利，彰显对私权的尊重和?；?，但市场化方式易形成谈判僵局，有损各方利益。
新计划申报和城市更新单元规划编制等工作，投入了一定的成本。此外，其还向已经达成收购协议的小业主支付了补偿金和过渡期间的租金，僵局无疑使得房地产开发企业成本与日俱增。因无法在现行法律框架下得到妥善处理，对于少数原业主的过高要求，房地产企业手段相当有限，欲加快进度唯有妥协。支付远高于他人的补偿会增大成本，然而这对已经签订搬迁补偿安置协议的业主极不公平，也极易导致已签约业主反悔。这些问题导致现实中出现了异化的非理性处理方式，如：房地产开发企业采用违法或灰色手段威逼拒绝签约的权利人；更新单元范围内已签署协议、盼望项目尽快推进获得回迁物业的权利人与不愿签约的权利人之间产生利益诉求上的矛盾，出现“集体对抗个人”的闹剧；开发项目因谈判僵局受阻和无限期的拖延，企业不堪重负之下出现烂尾、跑路等情形。这些都造成了被拆迁方、开发建设方与当地经济社会发展“三输”局面，产生的社会冲突风险和矛盾也在显著上升，未能有效发挥城市更新市场化制度的优势。
2. 僵局成因
（1）“100%同意”规定。虽然理论上每个物权人都可以对自己的不动产进行改造，但从统一规划、统一实施和方便城乡规划、土地管理的角度，以及考虑到《房地产管理法》对房地产开发资质的要求和前期统筹的能力，城市更新政策规定每个改造项目只能有一个房地产开发企业担任改造主体，而该主体必须100%与更新范围内原权利人达成补偿协议即“100%同意”。在这一不动产物权集中过程中，基于市场行为的意思自治原则，难免会出现谈判的僵局，且这一僵局多出现在不动产物权较为分散旧城镇、旧村庄，成为影响改造进程的主要难点。毕竟，“由于土地的特殊地位，土地和不动产的有时候可能以从经济上来说不理智的方式选择出售或者不出售不动产?！绕涫怯伤姓呔幼。蚱浣愿猛恋夭槭舾?，这种归属感可能使所有者不愿意出售，即使出售也希望可以获得相应的补偿。”[1]城市更新意味着利益关系的重构，随着土地价格的上升，由此引发的纠纷归根结底就是各方利益博
[1][英]艾伦·W.埃文斯：《经济、房地产与土地供应》，徐青译，中国人民大学出版社，2013年，第2～3页。
